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IPO观察|石榴集团赴港IPO,融资成本高企,“地产界苹果”频遭非议

2021-06-26 红星新闻 【 字体:

当A股大门对房企持续紧闭之时,赴港上市已是房企的首选之地。克日,黑马房企石榴投资团体有限公司(以下简称“石榴团体”)向港交所正式递交上市请求,也是本年第一家打击上市的房企,若乐成港股市场将再添一家百强房企。

招股书表现,石榴团体于2008年在北京建立,停止2020岁尾,已进入39个乡村。在克而瑞2020年房企贩卖TOP200排行榜上,石榴团体以450.3亿元的全口径贩卖额,排名第69位。

石榴团体想做“地产界的苹果”

以生果定名的石榴团体名字有些奇异,这次要是它声称要做“地产界的苹果”,而且以为但凡以生果定名的公司,城市取得伟大的造诣。公司定名前,备选的生果另有葡萄、柠檬、橙子、草莓等等,末了取了个“石榴”。

实在石榴团体从前的名字其实不是生果,而是以山岳定名,在2016年前,公司一向叫“K2地产”,即天下第二顶峰乔戈里峰(K2峰),寄意克意朝上进步、挑衅自我。本钱局查阅创始人崔巍的简历发明,其出生于1968年,从前当过中学地舆先生,专业还喜好登山,取名“K2”或与此履历有关。但是过于炫酷的“K2”常常让人摸不着思维,厥后不能不改名。

石榴团体处置房地产行业时候其实不长,2009年,公司才在北京通州推出第一个室庐名目。但它从名不见经传的小房企,短短几年时候就成为行业黑马,其生长速率之快使人惊奇。石榴团体把握住了房地产快捷进展10年所带来的要害机会,并从北京通州乐成走向了天下。

招股书表现,2018至2020年,公司别离完成停业付出99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元,净利润别离为15.84亿元、7.18亿元、11.31亿元。能够看出,石榴团体的营收、净利润在2019年有所下滑,稀奇是净利下滑较大。2020年,公司营收及净利反弹,但净利润仍未到达2018年的程度,这与公司毛利率大幅下滑有间接干系。

招股书表现,2018、2019年,石榴团体的毛利率均为34.1%,但2020年大幅下滑至22.9%。公司称次要是地盘收买本钱添加,致使团体本钱下跌,使物业贩卖毛利率削减。数据表现,2020年石榴团体地盘收买本钱同比下跌约147.44%。

现在,石榴团体规划范畴包含京津冀、长三角、大湾区及成渝经济圈。停止2021年2月末,团体共领有86个处于差别开辟阶段的物业名目,此中82个名目由从属公司开辟,4个名目由合营企业及联营公司开辟。同期,石榴团体的地盘储蓄为919.38万平方米,此中44.7%位于京津冀乡村群,这评释公司对该地域有些过于依靠。

黑马房企曾遭受种种非议

石榴团体在快捷生长的历程中,也曾遭受种种非议,并屡次以惊人的天价拿下“地王”。曾,在其大本营北京通州,只需有地,不论多贵,公司城市去抢,险些要成把持之势。

2010年4月,“新国十条”公布后,北京楼市团体显现低迷态势,石榴团体那时还叫K2地产,旗下开辟楼盘大幅贬价激发存眷。到2012年5月,K2地产因拖欠地盘出让金,被北京市国土局发出一宗待开辟的地盘。那时SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹语重心长地说:“停业的开辟商大多数不是饿死的,而是撑死的。

潘石屹的话被指暗讽K2地产,但K2地产不但没死,反而从头抖擞发火。

到2013年,K2地产初次走出南方大本营,就以46亿元击败九龙仓及和记黄埔等,斩获昔时的上海“地王”,一时候名声大噪。随后K2地产活泼于北京、南京、姑苏、杭州等乡村,气概彪悍,频频低价脱手抢地使人侧目。

2016年7月,K2地产初次进军郑州便一举成名。在与多家郑州外地房企的比力中,以9.35亿元“天价”夺得外地城中村改革名目72号地块,比底价高出4.12亿元,溢价78.9%。

事实上,这类乡村旧改名目正本已有一级开辟商,且已投入巨额资金,不虞K2地产半路杀出“虎口夺食”。除72号地块以外,K2还介入了相邻的73号、74号城中村旧改地块竞拍,异样让这些地块大幅溢价。

以“野蛮人”身份表态的K2地产激发了部份外地房企的激烈不满,直指其“不讲武德”。到2016年岁尾,K2地产已改名石榴团体,其持续报名参拍时曾经让外地房企闻之色变,终究激发15家郑州外地房企一同维权,拉着横幅大呼:“K2滚出郑州!”

购房者维权习见,开辟商群体维权却非常习见,更何况仍是一群开辟商群体抵抗、“血泪控告”一家外来的偕行,这震动了全部房地产界,也让石榴团体是以天下出名。随后,石榴团体公然辟文暗示接受了伟大压力,并宣布“投诚”通告,称迫于郑州偕行的压力,“咱们只能加入,咱们只能投诚。”

被郑州开辟商纠合喊“滚出郑州”以后,石榴团体在行业内就不了甚么声响,间或涌现在地盘市场,也变得和气而低调。直到现在,石榴团体在港交所请求IPO,这家企业才从头涌现在大众,视线。

融资本钱高企,踩中一条红线

招股书表现,石榴团体现在由两位创业搭档崔巍、桑春华控股。崔巍持有57.42%股权,桑春华持有41.58%股权。崔巍是石榴团体的创始人、董事长,桑春华为团体总裁。坊间称崔巍、桑春华的组合为“新版地产合伙人”。两人持股比例靠近,近似富力地产(02777.HK)创始人李思廉、张力的合伙人形式。

和很多民营房企一样,石榴团体自我造血本领欠佳,不能不靠少量乞贷为企业谋划供应资金支撑。

本钱局查阅招股书发明,2018年-2020年,石榴团体乞贷总额别离为294.56亿元、272.71亿元和248.32亿元。为此公司不能不领取巨额利钱,最近三年光付出的利钱就到达24.90亿元、28.94亿元和23.86亿元。

而在融资渠道上,公司融资利率较高,2021年3月,公司签定的一笔8000万元银行乞贷年利率为9%;最高的一笔融资年利率达11.5%。公司还高度依靠信托融资,现在有信托融资91.96亿元未了偿。

自从“三道红线”表露以来,房地产行业融资趋紧,石榴团体固然尽力降欠债,但“三条红线”仍旧踩中净欠债率这一条红线。2020年石榴置业净欠债率为110%,超越羁系认定的100%红线;其余两条红线则曾经顺遂转绿。

值得一提的是,招股书习见地表露了因开辟品质成绩致使业主维权并领取抵偿的事项。2018年至2020年,石榴团体就房地产开辟的多少品质事务,发生抵偿开销金额共计近5000万元。

作为一家百强房企,曾拿地气概彪悍的石榴团体已大不如前。以地盘招拍挂市场为例,其土储范围其实不大,但2021年新取得地盘仍旧偏少,市场拓展较为激进。

招股书表露,2021年以来石榴团体仅取得三幅地块,占地面积约7.9万平方米,总价值约26亿元。此中一幅位于江苏无锡,另两幅均位于成都,权利占比别离为24%、50%及20%。固然新获地盘不多,但意在均衡土储散布以聚集危险,同时以策略相互协作方法扩大市场。

旧事记者 李伟铭

编纂 陶玥阳

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